Als woningbouw-corporatie moet je uit de traditionele processen stappen
Individueel warmtepompsysteem per appartement in gasloos verwarmd complex

In de wijk Westeinde in Leeuwarden is een appartementencomplex voor 55-plussers gerealiseerd. Opdrachtgever woningbouwcorporatie Elkien heeft daarbij gesleuteld aan de traditionele samenstelling van het bouwteam. Een nieuwe trend is daarmee wellicht waarneembaar. Bouwbedrijf Lont kreeg namelijk de coördinerende taak van het dagelijks toezicht erbij, en kon zelf kwaliteitscontroles bij de aannemers uitvoeren. Installateur P. de Vries was verantwoordelijk voor het ontwerp van de installaties, inclusief advies. Het eindresultaat is een duurzaam en gasloos verwarmd appartementencomplex, met per appartement een WKK-installatie. De bouw werd gerealiseerd met behulp van ‘Lean Plannen.’

‘Als woningbouwcorporatie moet je uit de traditionele processen stappen’, licht Jan Herm Bouwhuis, projectleider Investeringen bij Elkien, deze verandering toe. ‘Wij gaan steeds meer met de werktekeningen naar de aannemer. De architect verzorgt nog wel het ontwerp, maar de werktekeningen niet meer. Het is beter om dat bij partijen te leggen die het ook gaan uitvoeren.’ Dezelfde zienswijze geldt bij dit project voor de adviseurs. ‘We hebben hierbij gekozen voor een ontwerpend installateur vanwege de specifieke installatie. Achterliggende reden is dat wij enkele voorbeelden hebben uit de praktijk dat zaken niet werken die vooraf zijn aangegeven of geadviseerd. Installateur P. de Vries is zo’n bedrijf dat het kan ontwerpen en kan maken. En wat wij als Elkien daarnaast erg belangrijk vinden, is dat de uitvoering ook aan de achterkant is gewaarborgd.’

Gasloos

Opdrachtgever Elkien heeft bewust gekeken naar de toekomst op het gebied van onderhoudsarme materialisering, maar daarnaast ook wel weer naar esthetica. Bouwhuis: ‘Voor onze huurders willen wij de woonlasten zo laag mogelijk houden.’ Daarom is er veel aandacht uitgegaan naar energiegebruik en het warmtepompensysteem, een combinatiesysteem met een goed geïsoleerde schil. Er is bewust gekozen voor het door P. de Vries voorgestelde systeem, waarbij comfortverhoging gerealiseerd is voor de bewoners. Elk appartementen heeft namelijk zijn eigen WKK-installatie. Maar ook de uitvoering in één hand biedt het voordeel dat afstemmingsfouten voorkomen kunnen worden. ‘De WKKpomp, de installatie en de boringen, het is allemaal specialistisch werk’, vertelt Bouwhuis. ‘Alles in één hand van een leverancier en P. de Vries geeft ons veel garanties bij aansprakelijkheid. Indien je allemaal verschillende leveranciers hebt, wie moet je dan in geval van complicaties aanspreken bij garantiezaken? We hebben er al ervaringen mee dat het zo niet werkt.’ Dan heeft dit systeem ook nog het voordeel van koeling in de zomer, en dat was niet ingepland in het bestek, omdat koelen energie kost. ‘Dus ook geld,’ legt Bouwhuis de keuze uit, ‘maar bij dit systeem is koeling gratis.’ Het installatiesysteem is gekoppeld aan de computers bij De Vries die zo het proces kan volgen en het onderhoud per woning beter kan inplannen. Johan Meijer: ‘Een ander voordeel is dat dit WKK-systeem een gesloten systeem is. Voor open systemen gaat de wetgeving op energiewinning veranderen.’

Foto's Ruben van Vliet

Voorlichting aan huurders

Pé de Vries adviseerde de installatie als verwarming. ‘Het is een andere warmte dan cv, gas of kachel. En ook een andere manier van gebruik en van koelen. Met de oplevering geven we instructies aan elke bewoner.’ Bouwhuis vult aan: ‘We hebben in de slaapkamers geen vloerverwarming laten aanleggen, maar als afgiftebron gekozen voor ventilatieconvectoren. Dat geeft in combinatie met deze installatie meer comfort aan onze huurders. Wij weten inmiddels wel dat mensen geen warme slaapkamers willen. Die zijn dat niet gewend en wij houden daar rekening mee.’ De Vries: ‘Met een convector heb je direct compensatie, terwijl vloerverwarming traag werkt.’ Om bewoners voor te lichten is de voorlichtingstrailer op bezoek geweest.

LEAN

Bouwbedrijf Lont verwierf de opdracht voor de bouw via een onderhandse aanbesteding op basis van bestek en laagste prijs. Jetze Lont: ‘Er was geen bouwmanagement, die functie hebben wij nu ingevuld in het bouwteam. De planning van de werkzaamheden hebben wij opgepakt met een LEANplanning, onontkoombaar voor dit soort werken.’ Voor installateur P. de Vries was het echter een nieuwe ervaring, die zeer goed bevallen is. Johan Meijer: ‘Het uitgangspunt van “we bouwen met z’n allen, dus we doen het ook met z’n allen” sprak mij erg aan.’ Albert Veerman, adjunct directeur bij P. De Vries: ‘Ik vond het ook bijzonder dat de uitvoerders erbij betrokken zijn. Zij hebben grote invloed en dat is een wezenlijke verandering tot op heden.’ Johan Meijer vult aan: ‘Wat je nu wel tegenkomt is dat je het hele bouwproces moet kennen, want afspraak is afspraak als die eenmaal gemaakt is.’ Voor Johan Meijer was LEAN bouwen nieuw en hij vindt dat het wel meerwaarde geeft omdat het een relatie met alle partijen geeft, al vóór de start van de bouw. ‘In feite zijn het allemaal nevenpartners’, aldus Meijer. Pé de Vries: ‘Je krijgt echt commitment. Er zijn bijvoorbeeld breedplaatvloeren geplaatst waar veel partijen tegelijk op moeten werken. Met elkaar bespreek je dat nu en dat heeft geresulteerd in twee bouwstromen, een deel A en een deel B’.

Als woningbouwcorporatie uit de traditionele processen stappen.

Jetze Lont: ‘We werken met prefab omdat dat sneller gaat, maar er zijn nog steeds slagen te maken om er meer uit te halen. Zo is onze organisatie zich langzaam aan het aanpassen aan de veranderende markt. Chain supply is hierin een belangrijk onderdeel, waarbij we met onze partners volledig integreren en waarde voor onze klanten toevoegen op gebied van tijd, geld en kwaliteit.’ Lont haalt een voorbeeld aan: ‘Zijn we als bouwer eerder klaar dan gepland, dan helpen we de installateur en omgekeerd, om zo onproductieve uren te verminderen.’ Dat betekent dat een specialistisch medewerker allrounder wordt. Pé de Vries: ‘Ik ben zelf al in gesprek met de Friese Poort, ze kunnen alles naar een hoger niveau tillen in de opleiding. Op deze wijze kun je elkaar wat meer ondersteunen.’

Op tijd leveren

‘Bij Elkien stellen we altijd wel een deadline voor de oplevering. Met LEAN plannen heb je 90% van je bouwproces bekend’, vertelt Jetze Lont. ‘Verstoringen zijn er altijd wel en die moet je oplossen, maar je kunt nu wel makkelijk bijsturen. Je krijgt een stabiele planning omdat er afspraken zijn gemaakt en dagproducties zijn gepland. Die moeten gehaald en gehandhaafd blijven.’ Voor tegenslagen zijn er buffers aan tijd ingebouwd. Opschalen is er niet bij, dan worden er meer mensen ingezet. We passen de LEAN methodiek nu ook bij renovaties toe.’

 

We bouwen met z’n allen, dus we doen het ook met z’n allen.

Bij de realisering wordt een derde van de appartementen in gebruik genomen door cliënten van Palet, twee derde door huurders van Elkien. De plint van het gebouw wordt ingevuld met ruimtes voor zorginstellingen en bedrijven zoals een fysiotherapeut, huisarts, apotheek, kinderdagverblijf, en nog twee niet ingevulde zorggerelateerde ruimtes. De ligging is georiënteerd naar het tegenoverliggende verzorgingshuis en naast het eerder door Elkien gerealiseerde MFC-gebouw. Het complex is met een epc van 0,5 erg duurzaam. Jetze Lont: ‘Het is flexibel en kierdicht gebouwd. Voor de wateropvang is het Aquaflowsyteem toegepast, zodat de piekbelasting van het riool wordt opgevangen en vervuiling wordt opgevangen. Jan Herm Bouwhuis sluit het gesprek af: ‘We zijn erg trots op dit energiezuinige pand.’ Het project is turn-key opgeleverd door Bouwbedrijf Lont in december 2013.

Bouwteamleden

Constructeur : Jansen Wesselink, Drachten
Aannemer : Bouwbedrijf Lont BV, St.-Annaparochie
Installateur E&W : P. de Vries Installatietechniek, Leeuwarden

Onderaannemers en leveranciers
Bouwmaterieel: Sijperda Verhuur, Sneek | Balkons, Trappen, Kolommen: Smit Bedum prefab beton, Bedum |  Staalconstructie: K. Stok en Zn, St.-Annaparochie | Grondwerk: WMR Rinsumageest, Rinsumageest | Tegelwerk: Julius van der Werf, Sneek | Hekwerk en poorten: DJ Hekwerk & Toegangscontrole, Heerenveen

BRON: Bouwen in het Noorden